园林草定级与基准地价存在问题-园林草定级与基准地价存在问题的关系

广元市2023年基准地价？

不得低于两万。

四川省自然***厅办公室《关于做好2021年度自然***评价评估有关工作的通知》（川自然资办函〔2021〕115号）、《城镇土地分等定级规程》( GB /T18507-2014）等文件要求，更新了广元市城区土地级别与基准地价。

在推进土地要素市场化配置方面，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》主要着眼于新增土地供应和挖掘土地存量两方面。这将对房地产行业带来哪些深远影响？

我来回答这个问题，这个指导意见属于深化改革类的文件，对于继续推动改革有指导作用。中国的土地类型有2种，一种是国有土地，一种是集体土地。在房地产发展的这30多年，城市化也发生了巨大的飞跃。在城市化的扩展过程中，也就出现了各种问题，想着能想到的有这些。第一，城市扩展到农村，占用了农村的集体土地。第二，原本城市内就有的城中村，属于市中心的地段，但是土地性质依然是集体土地，城中村的面貌还未改变，土地的价值没有完全体现出来。第三，原本城市规划的工业用地，随着工业的变革或转移，或者城市扩张进入原本规划没有想到的工业区，也出现了原本规划方面的前瞻性不足。第四，用地指标的问题，原本国家是有18亿亩的农业用地指标，在全国的分配情况不一致，珠三角长三角可能在国家推进大湾区建设的过程中，大湾区属于超级城市群，是国家的战略，必然会压缩农业用地指标，这些指标必须置换到其他省份。这些问题是随着城市化进程出现的，也必然会在城市的进展中深化改革。国家的目的并不是降低房价，而是就是字面的意思，理清各种生产要素在市场化方面的优化配置。土地要素来看，也是为了继续推动城市化进程。将原本犬牙交错的城市建成区夹杂城中村，旧村落，工业厂房用地，农业用地等等，做一个调整。该是属于城市用地的，就调整为城市用地，需要调整工业用地性质的，就调整为商住用地。一线城市或大湾区需要建设农业用地指标的，可以跟其他省份调节。城市的更加城市化，工业区的就专注工业区，农业生产的就专注农业生产。各司其职。

首先，继续肯定管理层的初心是好的，是希望通过各种方式增加土地供应来平抑土地价格，并通过“面粉降价来最终实现面包降价，让老百姓买得起”的路径实现；

其次，出台这个政策初心虽好，但为什么要出台这样的政策，一方面是如上所述希望平抑“原材料”价格，但另一方面也反应了在疫情之下要启动经济，还是脱不开土地财政这个最直接、最依赖、最实际分不开的干系；

第三，增加土地供应其实非常有限，因为有些是高于房地产范畴的国家管理边界，而且因为城市发展的不均衡现象非常严重，有些地方的土地价值其实非常有限，只是一线城市土地毕竟有限，新兴发展城市又不想将其引入土地财政的靠山吃山靠水吃水，也很无奈；

最后，只有在存量上动脑筋，之前关于工业用地通过一定方式变更属性的做法，其实在一线城市是最好的路径，因为之前的计划经济时代，屯于“两点一线”的发展模式，导致今天有大量的厂房和工业用地，“霸占”了今天的市中心核心位置，而国家经济的转型包括上海经济的转型，传统行业不仅难以生存而且本来已经实现了腾笼换鸟的产业转移模式，加快这部分土地的变更进入市场，实现稀释面粉价格的围魏救赵，至少逻辑上是合理的。

但是，目前的政策而言，工业工地的变更方向还仅限于商办，但事实上疫情之后，居家办公更加成为潮流，现有的商办面积在不能扩大城市招商引资的背景下，也已经供大于求了，所以再增加商办面积，也只是远水解不了近渴，但变更为住宅则是需要各级管理层重新研究和探讨，还要考虑类似北上广生这些城市的人口容量和管理能力，是否能够承载类似5000万级别的人口，所以路漫漫其修远兮。