合伙租地种植苗木协议书怎样写

绿化苗圃租地多少钱一亩合适？

在哪？我在辽宁，一亩是600 ～800元。

老百姓把地租给苗圃，地租是要比正常高些，地租不是问题，1000元也没事，可以算下帐，正常经营苗圃，苗木的收益最低是种粮食的3倍，些许地租不是问题，按照你当地包地价格高个一二百元可以接受，主要是地要好，交通方便，水源有。

“以租代征”和土地流转有什么不同？广大农民应当如何加以甄别？

谢谢邀请！随着经济的发展，世界经济压力的影响，科技大力发展和提高，科学技术在各个领域的应用，劳动力逐渐得到解放，特别是不懂技术靠出大力的农民工回归农村，使得一些有能力有资金的企业或者个人看到了商机，开始在土地上做文章。

于是乎出现了以租代征的模式大面积租用土地，这种方式躲避了土地征用的麻烦，逃避了国家政策，可以任意改变土地性质，也就是在租用的土地上可以搞商业开发，租用可以逃避手续办理。对于土地流转问题，农民是各家各户的分散土地被流转出去，也就是一次性付费给农户，土地由种植大户或者企业经营管理，土地流转的性质没有变，还是搞种植，但种植的模式、种植的作物、管理方式都不一样，这种经营方式提高了劳动生产力，增加了土地产出量！

对于农民来说，怎么防止被骗，这不由农民本人说了算，既然由企业或者有财力个人打算开发某片土地区域，***或者单位进行主导推进，农民不出租土地或者不流转土地都不行。也许有人会说，就是不租或者不流转土地，这就是社会上说的“***”，油盐不进，但胳膊拧不过大腿，吃亏的最终还是农户！为什么呢？农户可以继续经营你的一亩三分地，但你周围所有的地已经综合开发，水、电、路已经全部重新规划，其它的后果已经可想而知了！

所以不管是土地租赁或者土地流转，收益的是开发商，农民如何少损失利益？一是在自己土地经营权出让时，多争取补偿款，严格要求按照国家标准补偿，学会拿起法律保护自己的权益；二是要有后续工作的机会，在得到补偿款同时，与开发商签订一份用工合同，土地没了，但要有干活的地方，没有工作就没有饭吃！

“以租代征”和土地流转有什么不同？农民应当如何加以甄别？

这个问题问得很好，现实中也确实出现了不少这样的案例，以土地流转之名，却行非法建设之实，实际上就是以租代征，影响了土地流转政策的形象，侵害了农民和集体的权益。因此，怎么甄别、怎么区分，成了实践操作***别是农民需要特别注意的问题。

最大的区别就是土地使用用途。农村土地流转，坚持农地农用，不管转入主体是谁，都应该用来搞农业，比如种水稻小麦、种蔬菜水果，种花卉苗木也行，但用来种房子、盖民宿、建高尔夫球场等，毫无疑问不应该通过土地流转来取得土地使用权。现实中，还有一些用来建农庄，现在国家支持农村一二三产业融合发展，但也需要取得相关用地手续。

其次，要看转入主体的主业是什么。如果流转企业是房地产开发、旅游商贸、工业研发等类企业，则流转土地的目的十有八九是过来搞相关产业开发的，就得倍加注意。当然，现在也有一些工商企业真心实意投资农业的，但这类企业如果真投资农业，一般会重新注册一个农业类公司。

第三，要看土地流转期限。有的企业过来就想流转三十年、五十年，原因在于改变土地性质进行开发建设，需要很大投资，这比农业类投资更大，相对回收周期也更长，所有希望有更长的流转期限。但实际上，现在流转只能在二轮承包期限内流转。

此外，外来资本非农开发的可能性更大，当然出的价格也更高。

总体而言，对于土地流转，需要倍加小心注意。

选择主体时，绝对不能以出价高低作为唯一的选择标准，最好还是选择知根知底、实打实搞农业的各类新型农业经营主体。

要注意签订好流转合同。不要怕麻烦，要逐条逐项对流转价格、流转期限、土地用途、租金支付方式、权利义务、用后如何恢复等进行全面约定，确保遇到问题时，可以通过合同进行***。

最好还要找当地***鉴证。通过***主要是乡镇和县级土地流转服务中心进行鉴证指导，有利于强化对转入主体经营资质、经营实力的鉴别，同时也能进一步增强保障。

从我国目前实施的土地管理法和农村土地承包法来讲，“以租代征”是属于违法行为的，因为它在没有经过土地管理部门的审批和划拨的情况下就私自将农业用地转变成了建设用地来进行开发，损失了耕地地力的同时也破坏了土地管理秩序。

然而这种行为近年来却屡见不鲜，个别地方***和企业以“分红”和“高额租金”为噱头让农民把土地交了出去，以至于现在无法进行土地确权，也不能获得国家给到的相关补贴和政策红利。因此大家必须要分清楚以租代征和土地流转的最主要的2点区别以保证自己的土地权益。

1.租地方式合法性及用途不同

以租代征：非法租用，主要讲农民的耕地擅自用来做建设用地使用，比如盖房建厂等。其中多以欺骗农民的方式获得土地。

土地流转：合法租用,必须是农地农用，主要用来从事农业生产活动。流转遵循农民个人意愿。

2.收益归属稳定性不同

以租代征：收益不透明，农民获得的租金通常被打了折扣或者截留。

土地流转：收益受法律保障，租金需按合同发给农民，不能扣缴。总的来讲，以租代征常常打着高利益的幌子让农民陷进去，大家还是需要多加警惕。

中国农村的耕地都属国有，农村的土地所有是村集体，而农民所获得的只是土地的经营权，在不改变土地性质的情况下进行农业生产经营。

因为土地性质的原因，土地只要承包经营权还在农民手中，就只能用来种植，而不能进行其它的建设。

所以说，如果是单纯的耕种，发展与种植业相关的行业，土地流转是最经济的方案。所谓的土地流转，就是农民把自己承包到的土地的使用租给你，进行种植业生产。

而以租代征，虽然突出租的属性，本意却是征。这很有可能改变土地属性。不仅存在法律风险，而且还可能与农民产生利益***。

以租代征，看似也与土地流转没有什么大的区别，关键是合不合法的问题。特别是土地的问题，不合法的使用土地，将视为违章建筑。考虑到中国的土地红线，不建议以租代征。

首先最大的不同是土地流转是合法的、是我国鼓励的政策；另一个以租代征是违法的行为。现在往往有些地方打着土地流转的幌子，以极低的价格从农户手中租来土地，在没有任何许可的情况下擅自改变土地的用途，比如发展房地产、建企业加工厂等等，不仅触犯了法律、甚至对土地造成不可恢复的破坏，更极大的损害了农户的合法权益。

土地流转和以租代征都是租用土地，农户往往难以区分，两者之间最大的区别主要是下面这几点

区别一：流转的土地是不能改变土地使用用途的，如果是基本农田甚至不能用做养殖，更不能用来搞房地产或者盖别墅等等。因为利益的驱使，往往租来的土地就是搞房地产开发的。

区别二：土地流转必须是自愿的、不能强迫农户进行流转，更不能用欺骗和暴力等违法手段进行流转，这样流转的土地也不受法律保护的。

区别三：土地流转的收益完全归承包方所有，这样也是为了保护农户的利益，因为往往流转土地后农户就失去了稳定可靠的生活来源只能另谋出路，这些土地收益能让农户有所补偿。

区别四：以租代征是明确的违法行为，规避了耕地占补平衡，踩了18亿亩耕地的红线，规避了建设用地的总量控制，以此为基础所有后续的开发都不能得到法律的保障。

以租代征危害大，就算对于租用的企业来说也未见得就是只有好处。首先这些行为都是违法行为，在这些土地上的建筑也都是违法建筑，随时随地都有被拆除的风险，如果一旦被拆除损失也是难以估量。

对农户来说也很有危害，首先以租代征一般都是用来搞房地产开发的，这样的建设对耕地破坏巨大，以后也不可能再用来作为耕地了；其次租金一般也比较低，而且大多是每一年支付一次，如果相关的项目遇到什么问题，租金这点收入也会是个巨大的问号；再有如果以后这些土地被征用，由于违规改变土地性质的行为，相关的补偿也会受到影响；所以农民朋友们注意了，千万不要为了一点点小利做这种一锤子买卖，最终损失的还是自己。

文 | 话三农

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